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Maître Emilie Rosita ALLAIN
barreau de Chambéry
266 quai Charles Ravet 
73000 Chambéry
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Mail : contact@avocat-allain.fr

     L’étanchéité de la dalle des terrasses ou balcons

La dalle des terrasses est une partie commune.
Le syndicat pourra refuser la  prise en charge du carrelage privatif si les travaux sont la conséquence d’un mauvais entretien de ce revêtement, source des infiltrations, ou si le copropriétaire l’a fait poser sans en demander l’autorisation à l’assemblée générale.

Article 9 al. 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 65              
C Cass. civ. 3e du 28 mars 1990, n°88-13509
CA de Montpellier du 23 janvier 2014, n°13/04101
              
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      Une clause ne peut être réputée non écrite d’office par le juge

Une résidence de tourisme prévoyait la mise à disposition de locaux privatifs destinés à devenir des locaux techniques et d’équipements collectifs. Cette mise à disposition nécessitait une convention d’occupation ou de bail avec le propriétaire. 

Lors du changement d’exploitant, cette convention n’est pas renouvelée et expire. Le propriétaire engage alors une action en demande d’indemnité d’occupation et expulsion. 

La cour de cassation rejette sa demande au motif qu’elle n’était pas accompagnée d’une demande de suppression de la clause qui obligeait le propriétaire à mettre de manière permanente et gratuite ces locaux privatifs au service du syndicat. 
            C cass 3ème civ du 6 juillet 2023 n°22-18697 
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       Appel en garantie de l’assureur du syndic

 Un syndicat victime du détournement de fonds du syndic en liquidation doit déclarer sa créance au juge commissaire et peut demander une provision en référé à l’assureur du syndic 
                   C cass 3ème civ 29 juin 2023 n°22-14.549.
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 Recours en cas de constructions sur les parties communes.

Le délai de contestation de constructions illicites emportant demande d’indemnisation est de 5 ans depuis la loi n°20218-1021 du 23 novb 2018. La prescription des demandes de remises en état en cas d’appropriation des parties communes est de 30 ans conformément à l’art 2227 du code civil. La prescription des demandes de remises en état des travaux sans changement de nature juridique est de 10 ans conformément à l’art 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. 
              C cass 3ème civ du 20 avril 2023 n°2116733 
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La non-réception des appels de fonds ne saurait justifier un non-paiement de ses charges de copropriété par un copropriétaire, dès lors que le budget prévisionnel a été voté en assemblée générale C cass. 3ème civ. 8 mars 2018, n°17-15.959 

Cependant, encore faut-il que le syndic soit toujours sous mandat et qu'il exécute celui-ci. (Art 1219 du code civil) 

En effet, le refus de produire les comptes avant l'assemblée ou à tout moment s'il s'agit d'un administrateur judiciaire peut justifier d'un appel partiel.  
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           Déclaration de biens immobiliers en ligne

Depuis le 26 janvier 2023, une nouvelle obligation de déclaration en ligne des biens immobiliers a été annoncée.
Attendez d'avoir obtenu l'acte administratif et sa publication avant de faire cette déclaration.
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                   Bouclier tarifaire EDF et GRDF

Liste des structures collectives concernées par le bouclier tarifaire qui ont jusqu'au 1 er février 2023 pour demander le bouclier tarifaire Edf pour 2022

a) Les organismes d'habitations à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation, les sociétés d'économie mixte mentionnées à l'article L. 481-1 du même code, la société anonyme Sainte-Barbe, l'association foncière logement mentionnée à l'article L. 313-34 du même code ou les sociétés civiles immobilières dont les parts sont détenues à au moins 99 % par cette association, ou les organismes bénéficiant de l'agrément prévu à l'article L. 365-2 du même code, 
b) Les syndicats de copropriétaires définis à l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 susvisée, représentés par leur syndic, 
c) Les propriétaires uniques d'un immeuble collectif à usage total ou partiel d'habitation, 
d) Les associations syndicales de propriétaires régies par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 susvisée, 
e) L'Etat gestionnaire de logements attribués en application des dispositions des articles D. 2124-75 et D. 2124-75-1 du code général de la propriété des personnes publiques
Décret n°2022-1762 1763 et 1764 du 30 dec 2022 
LOI n° 2022-1157 du 16 août 2022 de finances rectificative pour 2022 

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Absence de remise en état des lieux par le locataire 

Si le bailleur ne répond pas à la demande de travaux de rénovation énergétique du locataire, il ne pourra plus demander la remise en état après le bail. 

                                Décret 2022-1026 du 20 juillet 2022
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Conditions d'exercice des locations de courte durée en copropriété

La Cour de cassation a considéré dans deux arrêts, le caractère commercial des locations a courte durée compte tenu de l’existence de prestations annexes à la location du bien (blanchisserie, parking etc.) ou en raison de l’exploitation de l’activité Airbnb par l’intermédiaire d’une société commerciale, par ailleurs copropriétaire de 39 lots dédiés à la location.

Par ailleurs la cour valide le caractère civil du Airbnb, si des activités libérales ont déjà été réalisées dans la même copropriété ou n’est pas effectuée dans une « zone touristique ». 
                      C cass., 3ème civ 8 mars 2018, n° 14-15864 
                     C cass. 3ème civ 27 février 2020, n°18-14305

______________________________________________    Absence autorisée de remise en état du locataire 

Si le bailleur ne répond pas à la demande de travaux de rénovation énergétique du locataire, il ne pourra plus demander la remise en état après le bail. 
                                 Décret 2022-1026 du 20 juillet 2022

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Tant que le notaire n'a pas établi l'acte de notoriété, le syndic doit poursuivre le copropriétaire défunt. 

En effet, tant que l'acte de notoriété n'a pas été établi par le notaire, il est impossible de savoir qui sera déclaré héritier, statut qui nécessite l'identification de tous les potentiels candidats et leur acceptation de la succession. C'est pourquoi, le syndic, devra continuer à convoquer et répartir les charges au nom du copropriétaire défunt et en faire copie au notaire au cas ou celui-ci disposerait de fonds disponibles. 
                           C.cass 1er civ 20 avril 2022 n°20-23.160
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Insaisissabilité légale de la résidence principale 
du débiteur en liquidation judiciaire 
(Loi « Macron » n° 2015-990 du 6 août 2015)
 
La Cour de cassation précise que l’insaisissabilité de plein droit de la résidence principale du débiteur n’a d’effet, en application de l’article 206-IV de la loi du 6 août 2015, qu’à l’égard des créanciers dont les droits naissent à l’occasion de l’activité professionnelle du débiteur, et ce postérieurement à la publication de la loi. La Cour en déduit que le liquidateur peut agir en licitation-partage de l’immeuble indivis uniquement si tous les créanciers de la procédure ont des créances nées avant la publication de la loi, les droits du débiteur étant alors appréhendés par le gage commun. Et tel n’est pas le cas en l’espèce. 
                                           C Cass Com du 13 avril 2022 n° 20-23.165